O planejamento de obra é uma etapa essencial para garantir o sucesso de um empreendimento – e de uma empresa! No Brasil nós temos o costume de planejar os projetos até um certo ponto e depois improvisar conforme o que aparece, e é aí que costumam ocorrer as perdas, desperdícios e atrasos. Um planejamento de obra cuidadoso auxilia a manter os imprevistos e o caos das obras sob controle, prevendo as entregas e mantendo as atividades dentro do prazo.
Uma matéria da Revista Exame em 2015, demonstra como a falta de planejamento de obra prejudica a construção no Brasil. De acordo com a reportagem, o costume brasileiro é dedicar pouco tempo da obra para o planejamento, ⅕ do total. Em países mais desenvolvidos, a elaboração de projetos, montagem dos cronogramas e as projeções de custos consomem muito mais tempo: cerca de 40% do tempo previsto para uma obra no Japão; na Alemanha, 50%. A falta de organização se reflete diretamente na qualidade da infraestrutura do país, inclusive quando se trata de obras públicas. O metrô de São Paulo, por exemplo, entrou em operação em 1974 e tem 78 km de trilhos. O metrô de Seul, na Coreia do Sul, foi inaugurado no mesmo ano e já tem 386 km.
1º passo: Estudo de viabilidade de obra
Antes de mais nada, é preciso saber se a empresa tem dinheiro em caixa suficiente para cobrir os custos operacionais. Caso haja, é preciso avaliar se o novo projeto vai trazer lucro ou não. Ou seja, é preciso fazer um estudo de viabilidade financeira da obra! Se você já faz um controle bem organizado dos custos das suas obras, prever o desembolso e o lucro para a próxima não deve ser grande problema. Caso o seu controle de custos ainda não esteja bom ou confiável o suficiente, você pode começar utilizando a uma planilha para isso. Para obter o máximo de confiabilidade no seu estudo de viabilidade econômica o mais recomendado é munir-se do máximo de informações possíveis. Projetos e memoriais descritivos do empreendimento são bons pontos de partida para um estudo de viabilidade econômica. Além disso, é importante ter dados que permitam prever o que esperar deste empreendimento.
Algumas informações que podem ajudar no seu planejamento de obra e estudo de viabilidade:
Equipamentos e ferramentas que serão utilizados
Custo para execução da fundação
Custos e orçamentos para preparação do terreno
Custos de terceirização e/ou contratação de mão de obra
Prazos para cada etapa da obra
Taxa de remuneração da construtora
Custo dos projetos arquitetônico, estrutural, elétrico, hidrossanitário, prevenção de incêndio, ambiental, etc.
Custos da regularização e licenciamento de obra
Possibilidades de financiamento e condições de pagamento
Cálculo de Orçamento de Obra
Cronograma de Obra organizado
Cálculo de Retorno de Investimento (ROI)
Cálculo de BDI
Planejamento de vendas
Nesta etapa de estudo de viabilidade, o orçamentista é de fundamental importância. Esse profissional em conjunto com os decisores – diretores, sócios, acionistas – é quem vai fornecer as bases para uma definição do projeto.
2º passo – Orçamento de obra
O projeto é viável, você e sua empresa tomaram a decisão de construir: é hora de detalhar o orçamento de obra! Essa etapa de orçamento é crucial para o planejamento de obra!
BDI: calculando Benefícios e Despesas Indiretas
O índice BDI na Construção Civil – do Inglês Budget Difference Income ou Benefícios e Despesas Indiretas em Português – é um elemento orçamentário específico para cada obra e que ajuda a conseguir um preço de venda final melhor levando em conta os custos indiretos. Estes custos indiretos são geralmente tributos municipais, estaduais, margem de incerteza, etc.
ROI – Return on Investment ou Retorno do Investimento
O Retorno do Investimento é um cálculo simples e que muitas vezes é neglicenciado. Trata-se de saber, efetivamente, qual foi o lucro do seu empreendimento.
3 º passo – Cronograma físico-financeiro
Com o orçamento detalhado e definido, o Cronograma Físico-Financeiro é o próximo passo: com ele você consegue distribuir os custos por data e etapa da obra. A importância de um Cronograma Físico-Financeiro na sua obra, é saber com boa previsibilidade quanto tempo os serviços irão durar e quanto irão custar.
Com um Cronograma Físico-Financeiro você pode:
Mapear todas as atividades e custos relacionados desde o começo até o fim da obra
Identificar custos mensais acumulados
Ter um planejamento de obra mais realista
Melhorar o controle do fluxo de caixa
Melhorar a previsibilidade da obra
4º passo – Acompanhamento de atividades da obra
A execução da obra precisa ser acompanhada e avaliada constantemente. Esse é o ponto nervoso que garante o sucesso de um planejamento de obra ou não! Para garantir uma equipe de execução eficiente e organizada, é essencial ter ou contratar um time excelente. Avalie o que é mais vantajoso para sua empresa: aumentar o time de execução ou terceirizar a empreitada.
Se a mão de obra for terceirizada, é preciso ter ainda mais cuidado – especialmente com o contrato de empreitada/prestação de serviços. A terceirização da mão de obra é uma boa saída, mas está mais propensa à processos trabalhistas.
5º passo – Ajustando os prazos
A verdade é que um bom planejamento de obra não vai exigir muitas mudanças ou revisões. Porém, quando se verifica que o previsto está longe do realizado, é preciso reformular e adaptar. Estes ajustes são essenciais para ter um método cada vez mais afinado e preciso. Se formos nos basear nas práticas mais eficientes, podemos adotar métodos como Lean Construction e o Método Tempo-Caminho, por exemplo.
Lean Construction O método de Lean Construction é baseado em uma linha japonesa de pensamento que procura trabalhar com construções enxutas. Ou seja, o foco é comprar e armazenar apenas a quantidade de material necessária para cada etapa, evitando o desperdício. Essa prática baseia-se muito na corrente do toyotismo.
Planejamento de Obras com o Método Tempo-Caminho O planejamento de obras Tempo-Caminho ajuda a definir diferentes prazos de execução para cada tarefa. Por exemplo o tempo dedicado à Estrutura em uma obra deve ser maior do que o tempo dedicado à Alvenaria. O responsável pelo planejamento de obra pode controlar e prever esses tempos diferentes através de gráficos.
6º passo – Acabamento e licenciamento
Quando a obra chega ao momento de acabamento, é hora de conferir se o licenciamento e a entrega do imóvel estão encaminhados e bem planejados. – Verifique se o Habite-se, Alvarás sanitários, vistorias e outros documentos estão em dia – Planeje a entrega do imóvel para o cliente O momento de entregar as chaves com o imóvel pronto para ser usado costuma ser especial para quem vai ocupá-lo. Planeje este ato e garanta que tudo está em ordem para que seu cliente possa aproveitar ao máximo o novo empreendimento!
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